OP-kiinteistösijoituksen kiinteistöpäällikkö Matti Puromäki sekä Aren suunnittelupäällikkö Heikki Mäki Sensuspaneelien alla. Kuva Juha Arvid Helminen.
Teknologia

Vanhasta rakennuksesta moderni toimisto

Vanhakin rakennus on mahdollista modernisoida uutta vastaavaksi älykkään talotekniikan avulla. Lopputuloksena ovat erinomaiset sisäolosuhteet ja pienempi energiankulutus. 

Teksti Suvi Huttunen

OP-Vuokratuotto -erikoissijoitusrahaston omistama toimistorakennus Lönnrotinkatu 11 sijaitsee aivan Helsingin ydinkeskustassa. Alun perin 70-luvun alussa rakennettu kiinteistö päätettiin modernisoida kauttaaltaan sekä sisältä että ulkoa sen tekniikan ja tilaratkaisujen tultua elinkaarensa päähän. Saneeraus valmistui 2016 ja kiinteistö on nykyään tilaratkaisuiltaan ja teknologialtaan täysin uuden veroinen. 

– Vanhojen 70-luvun rakennusten modernisointi on haastavaa, sillä niissä on usein matala kerroskorkeus. Haasteeksi muodostuu se, miten rakennuksiin saadaan nykyajan vaatimusten mukaiset avarat ja viihtyisät tilat, luonnonvaloa, hyvä energiatalous sekä kaikki tarvittava tekniikka, kertoo Aren suunnittelupäällikkö Heikki Mäki. 

Suomessa on paljon vastaavia toimistorakennuksia, jotka ovat tulossa elinkaarensa päähän ja vaativat uutta tekniikkaa. Vaatimukset etenkin sisäolosuhteiden, viihtyisyyden ja toimivuuden suhteen ovat kasvaneet, joten myös taustalla toimivan tekniikan on oltava modernia. 

– Toimistoilta vaaditaan, että sisäilman tulee olla hyvälaatuinen, terveellinen sekä lämpötilaltaan tasainen. Lämpötilan vaihtelu koetaan negatiivisena ominaisuutena. Vanhalla tekniikalla sen tasaisena pitäminen on todella vaikeaa, ellei mahdotonta, kiinteistöpäällikkö Matti Puromäki OP Kiinteistösijoituksesta sanoo. 

Erinomaiset sisäolosuhteet 

Lönnrotinkatu 11:n korjauksen käynnisti alun perin YIT, joka teetti siitä energiavertailulaskelmat. Niiden perusteella kiinteistöön päädyttiin hankkimaan Are Sensus -talotekniikkajärjestelmä. Sensuksen energiatehokkuus perustuu kiinteistön käytössä syntyvien ilmaisenergioiden hyödyntämiseen ja kierrättämiseen, jolloin ostoenergian tarve vähenee merkittävästi. Jopa energiatehokkuutta suurempi merkitys Mäelle on kuitenkin järjestelmän vaikutus rakennuksen sisäolosuhteisiin. Sensuksen avulla sisäilma on aina puhdasta ja terveellistä, lämpötila tasainen sekä valaistus miellyttävä. Työntekijä ei huomaa sisällä ollessaan eroa kylmän ja kuuman päivän välillä. 

– Sensus mittaa koko ajan myös ilman hiilidioksidipitoisuutta. Jos pitoisuus alkaa nousta, järjestelmä lisää esimerkiksi kokoushuoneen ilmanvaihtoa jo ennen kuin ihmiset alkavat tuntea, että ilma muuttuu tunkkaiseksi, Mäki sanoo. 

 

Ilmanvaihto ja lämpötila ovat parhaimmillaan,
kun niihin ei kiinnitä huomiota.

 

 

 

Are Sensus on kehitetty jo lähes 20 vuotta sitten Tekesin teknologiaohjelmassa, joten sen toimintaperiaatteet tunnetaan hyvin. Järjestelmää on tutkittu paljon sekä teoriassa että käytännössä, mikä pienentää myös kiinteistön omistajan ja tilaajan riskiä. Tähän mennessä Sensus on otettu käyttöön noin neljässäkymmenessä kiinteistössä. Järjestelmä soveltuu kaikkiin kiinteistöihin, joissa oleskellaan paljon ja joissa ihmisten hyvinvointi on tärkeää, kuten toimistoihin, hotelleihin, oppilaitoksiin ja sairaaloihin.

– Sensuksen toimintaperiaate on aina sama, mutta tottakai opimme kohde kohteelta ja kehitämme sitä eteenpäin. Kun järjestelmän toiminta tunnetaan ja se suunnitellaan, rakennetaan ja huolletaan näiden periaatteiden mukaisesti, koko ketju pysyy yhtenäisenä. Toisin kuin tavallisessa rakentamisessa, jossa yksi suunnittelee, toinen urakoi ja kolmas huoltaa. Sensuksella lopputulos on parempi: saavutetaan paremmat sisäolosuhteet ja alempi energiankulutus, jotka voimme myös taata, Mäki kuvailee. 

Yksi Sensuksen vahvuuksista on sen joustavuus. Kun tekniikka on katossa, voi vaivattomasti siirrellä seiniä ja muunnella tiloja. 

– Meille omistajana tilojen joustavuus ja muunneltavuus on tärkeää. Jos vuokralaiset vaihtuvat, pystymme muokkaamaan tiloja eikä talotekniikkaan tarvitse tehdä isoja muutoksia, Puromäki sanoo. 

Tyytyväiset vuokralaiset 

Yksi Lönnrotinkatu 11:n vuokralaisista on asianajotoimisto Lexia. Yrityksellä on käytössään talon kaksi ylintä kerrosta ja parhaillaan tiloihin ollaan rakentamassa uusia neuvotteluhuoneita. 

– Meille kasvuyrityksenä tilojen muunneltavuus on todella tärkeää. Kun kaikki tekniikka on sijoitettu kattoon eikä seinissä ole mitään, tiloja on helppo muunnella. On myös tärkeää, että tilat ovat ekotehokkaat ja ympäristöystävälliset, Lexian asiakkuusjohtaja Jukka Jaakkola kertoo. 

Ajatustyössä hyvä ilmanvaihto ja tasainen lämpötila ovat Jaakkolan mukaan erityisen tärkeitä, sillä ne antavat rauhaa itse työnteolle. 

– Nämä asiat ovat parhaimmillaan silloin, kun niitä ei edes huomaa. Asiakkaammekin ihastelevat usein tilojamme. Kiinteistönä tämä on huikea, ja se lisää sekä asiakkaiden että henkilökunnan viihtyvyyttä, Jaakkola sanoo. 

Myös Puromäki kertoo, että Lönn-rotinkadulta tulee huomattavasti vähemmän valituksia kylmästä tai kuumasta sisälämpötilasta tai vedon tunteesta kuin kiinteistöistä keskimäärin. 

Ilmaisenergioiden hyödyntäminen ja kierrättäminen kuluttaa ostoenergiaa 25% tavanomaista vähemmän. Matalaenergiakeskus on järjestelmän sydän. Kuva Are.

Energiankulutus alenee 

Erinomaisten sisäolosuhteiden lisäksi kiinteistössä on saavutettu hyviä tuloksia myös energiankulutuksen vähentämisessä. Rakennuksen elinkaaren ympäristökuormituksesta noin 90 prosenttia tulee energiankäytön kautta, joten sillä on suuri merkitys hiilijalanjälkeen ja kustannuksiin. Energiansäästö ja ympäristöasiat ovat tärkeitä myös kiinteistön omistajalle, ja energiatehokas talo on Puromäen mukaan suuri etu ostopäätöstä tehdessä. 

Lönnrotinkatu 11 sai modernisoinnin myötä LEED Platinum -ympäristöluokituksen, mihin vaikutti osaltaan Are Sensuksen käyttöönotto. Energiatehokkuuden lisäksi muina tekijöinä korkeimman ympäristöluokituksen saamiseen vaikuttivat muun muassa rakennuksen hyvä sijainti, palvelut sekä liikenneyhteydet, kantavien rakenteiden säilyttäminen, vähän vettä kuluttavat vesikalusteet, sähköautojen latauspisteet ja vihreän sähkön käyttö. LEED Platinumin lisäksi rakennuksen energialuokka nousi C:stä B:hen Sensuksen ansiosta. 

Rakennuksessa kuluu energiaa muun muassa lämmitykseen ja jäähdytykseen. Tavallisesti ylimääräinen lämpö poistetaan ja samanaikaisesti tuodaan lisää lämpöä. Are Sensus hyödyntää sen sijaan talon sisällä olevaa ylimääräistä lämpöä rakennuksen uudelleenlämmitykseen, jolloin lämpöä ei hukata ulos. Lämpö ja jäähdytys tulevat katon kautta lämpösäteilynä, jolloin vetoisaa tunnetta ei tule. Järjestelmä mittaa myös koko ajan sisäilman hiilidioksidipitoisuutta ja lisää tarvittaessa ilmanvaihtoa.

– Koko järjestelmän aivot ja sydän on matalaenergiakeskus. Sen kautta lämpö ja jäähdytys kulkevat sinne, missä niitä tarvitaan, Mäki tiivistää. 

Sensus-järjestelmän äly ja tekniikka on keskitetty matalaenergiakeskukseen, mikä helpottaa myös huoltoa ja ylläpitoa. Laitteet on helppo paikantaa ja niihin pääsee helposti käsiksi. Nykyajan huolto onkin paljolti sitä, että tarkistetaan ennakoivasti kaiken toimivan ongelmitta. Lönnrotinkadun kiinteistö on etävalvonnassa, joten mahdolliset ongelmat havaitaan välittömästi. 

Talotekniikan huollon Lönnrotinkatu 11:ssä hoitaa Are. Sensus-järjestelmän huolto ei kuitenkaan poikkea tavanomaisesta. 

– Meille Aren huolto on ollut luonteva jatkumo, sillä se on toiminut muissakin keskustan kiinteistöissämme jo ennen tätä hanketta. Arvostamme sitä, että kun Are urakoi, se myös huoltaa – eli ottaa vastuun omasta järjestelmästään. Tällöin lopputuloksen pitäisi olla parempi, Puromäki toteaa. 

Sekä Mäki että Puromäki ovat molemmat ylpeitä Lönnrotinkatu 11 -kiinteistöstä. Se pääsi myös esille OP:n viimevuotisessa ympäristöraportissa esimerkkinä energiatehokkaasta kiinteistöstä. 

Are Sensus 
  • Talotekniikkajärjestelmä, joka takaa kiinteistön energiatehokkuuden, muunneltavuuden sekä optimaaliset olosuhteet. 
  • Hyödyntää ja kierrättää ilmaisenergiaa, jolloin osto-energian määrä vähenee noin 25 prosenttia. 
  • Soveltuu sekä uudis- että modernisoitaviin kohteisiin. Ratkaisu räätälöidään tarpeiden mukaan.

Saatat myös pitää