Yhteistyö takaa onnistuneen putkiremontin

Asunto-osakeyhtiö Orapihlajatie 3 Helsingin Etelä-Haagassa on RusttetMonio-kohde, jossa putkiremontti toteutettiin yhteistyömallia hyödyntäen.

Helsingin Etelä-Haagan puistomaisella alueella sijaitsee vuonna 1963 rakennettu As. Oy Orapihlajatie 3. Talo on tyypillinen aikansa asuinkerrostalo: 4 kerrosta ja 50 huoneistoa. Tyypillisiä tuon ajan rakennukselle olivat myös syyt, jotka johtivat vesijohtojen, viemäreiden, kylpyhuoneiden ja sähköjen kokonaisvaltaiseen uusimiseen.

– Talossa oli ollut pitkään viemäriongelmia ja vesivahinkoja. Aloitimme vuonna 2017 saneerauksen suunnittelun, Orapihlajantien isännöitsijä Ossi Hänninen kertoo.

Kokeneet suunnittelijat

Suunnittelukumppaniksi taloyhtiö valitsi Rusttetin, koska sen toimintamalli tiedettiin innovatiiviseksi tavaksi edistää prosessia.

– Kuulin tutuilta isännöitsijöiltä, että vastaperustetussa Rusttetissa on osaavia asiantuntijoita. Heidän kanssaan lähdimme tekemään hankeselvitystä, jonka perustana oli Rusttetin tekemä osakaskysely, Hänninen kertoo.

Hankeselvityksen jälkeen yhtiö valittiin suunnittelijaksi. Työ kattoi pääsuunnittelun, LVI-, arkkitehti-, rakenne- ja sähkösuunnittelun sekä projektinjohdon ja valvonnan.  

Tässä vaiheessa päätettiin, että urakka toteutetaan RusttetMonio-mallilla, jossa urakkakilpailun voittanut urakoitsija pääsee vaikuttamaan prosessin lopullisen toteutuksen suunnitteluun.

– Valitsimme urakoitsijaksi Kiinteistösaneeraus H. Kärjen, jonka kanssa pidimme neljä suunnittelukokousta. Urakoitsija pääsi tutustumaan tarkemmin taloon ja antamaan ehdotuksia, miten työ kannattaa paremmin, Hänninen sanoo.

Suunnitelmat ja materiaalit tarkentuivat neuvotteluiden ja katselmusten aikana, mikä laski urakan hintaa. Urakoitsijan ennakkotutustuminen kohteeseen edesauttoi myös sitä, että työt saatiin hyvällä vauhdilla liikkeelle ja etenemään sovitussa aikataulussa.

– Tavoitteena on kustannussäästöt. Urakoitsijoiden kanssa mietimme esimerkiksi, miten pystylinjat voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti ja mitkä vaihtoehtoiset materiaalit ovat laadusta tinkimättä edullisempia, Rusttetin toimitusjohtaja Timo Haapea sanoo.

Urakka eteni sujuvasti

Orapihlajantien urakka alkoi huoneistoissa elokuun alussa 2019 ja valmistui helmikuun lopussa 2020.

– Työ sujui todella hienosti ja aikataulussa. Työmaakokouksissa ei juuri tarvinnut käsitellä asioita, sillä ne oli sovittu jo ennakkoon tarkkaan. Tärkeää oli se, että urakan valmistuttua kaikki oli aidosti valmista, eikä jälkikorjauksia juuri tarvittu, Hänninen muistelee.

Haapea korostaa RusttetMonio-mallin etuja saneerausprojektin suunnitteluvaiheessa.

– Kaikki asiakkaamme ovat olleet erityisen tyytyväisiä siihen, että suunnitelmien laatiminen on RusttetMoniolla nopeampaa kuin perinteisellä mallilla. Tämä on mahdollista siksi, että pohjatyöt on tehty esisuunnitelmissa. Niiden perusteella tehdään urakoitsijan kanssa lopulliset suunnitelmat, joita ei tarvitse enää toteutusvaiheessa alkaa säätää, Haapea kertoo.

Taloyhtiöt arvostavat sitä, että tarkkojen suunnitelmien ansiosta lisätöitä kohteissa ei juuri tarvitse tehdä. Esimerkiksi Orapihlajantiellä lisätyöprosentti oli 3,7 prosenttia, joka on merkittävästi alhaisempi kuin alalla keskimäärin.

– On tietenkin selvää, ettei kaikkea voi tietää sataprosenttisen varmaksi etukäteen, mutta urakan aikaisia lisätöitä voidaan kehittämällämme mallilla vähentää merkittävästi, Haapea korostaa.

Tyytyväisyys mittarina

RusttetMonio-mallin tuottaa tarkan budjetin urakalle. Parhaimmillaan se tuo asiakkaalle iloisen yllätyksen.

– Meillä käynnistyy kohde, jossa urakkahinta laski merkittävästi hankesuunnittelusta, Haapea sanoo.

Osakkaille on tärkeää, että heillä on aikaa hankkia sijaisasunto remontin ajaksi, ja että he tietävät, kuinka pitkäksi ajaksi se tarvitaan.

– RusttetMonio on huomattavasti osakasystävällisempi toimintatapa kuin perinteinen suunnittelu- ja urakointimalli, Haapea sanoo.

Asukkaiden tyytyväisyys on erityisen tärkeä mittari linjasaneerausten onnistumiselle.

– Yksivuotistakuu-kyselyssä 50 asunnosta seitsemän vastasi ja kaksi kertoi, ettei ole mitään puutteita. Olemme erittäin tyytyväisiä tulokseen, Hänninen kertoo.

Lupaukset lunastettiin

Kun Hänninen on nyt saanut hyviä kokemuksia RusttetMoniosta yhdessä kohteessa, käy hän parhaillaan neuvotteluja Rusttetin kanssa myös toisessa taloyhtiössä hallituksen puheenjohtajan roolissa.

– Rusttetin kaverit lunastivat lupaukset ja ovat maineensa veroisia. He ovat keränneet pitkään kokemusta isoista saneerausurakoista ja haluavat nyt auttaa asiakkaitaan omassa yrityksessään. Jatkossa voin suositella Rusttetia, kun hankkeita tulee vastaan, Hänninen tiivistää.

Saneerausten suunnittelutyötä satojen urakoiden kokemuksella 

SUUNNITTELUYRITYS Rusttetin toimitusjohtaja Timo Haapealla on vahvaa putkiremonttikokemusta neljältä vuosikymmeneltä. Rakennusinsinööriksi valmistumisen jälkeen pitkä ura Talokeskuksen suunnittelijana ja linjasaneerausyksikön päällikkönä tutustutti hänet satoihin putkiremontteihin. Samalla kyti haave omasta yrityksestä.

Hän perusti Suunnittelutoimisto Rusttetin kahden kollegansa kanssa vuonna 2016 ja on sen jälkeen luotsannut yritystään tasaisen kasvun tiellä, työllistäen nyt jo 22 suunnittelualan asiantuntijaa.

– Jatkoimme omassa firmassa sitä, mitä osaamme parhaiten, eli linjasaneerausten suunnittelua. Lähdimme jo varhain kehittämään uudenlaista yhteistoimintamallia, jolla korjausrakentamisen projekteista haastavimpiin kuuluvat linjasaneeraukset saadaan tehokkaammin maaliin.

RusttetMonio-yhteistoimintamalli haastaa perinteisen toimintatavan, jossa ensin tehdään suunnitelmat ja niiden perusteella kilpailutetaan urakoitsijat. 

– Päädyimme malliin, jossa laadimme urakoitsijoille valmiiksi kaiken mahdollisen materiaalin urakoiden tarkkoja tarjouslaskelmia varten. Varsinainen yksityiskohtainen suunnittelu tehdään sitten yhteistyönä, Haapea sanoo.

Tätä ajatusta Haapea lähti sparraamaan urakoitsijoiden kanssa tiedustelemalla heiltä, mitkä ovat ne rakenne- ja LVIS-suunnittelun perustiedot, joita urakoitsijat tarvitsevat urakkalaskelmia varten.

– Mallimme perustuu siihen, että voimme laatia jo urakan alussa yhdessä suunnitelmamme niin tarkoiksi, että taloyhtiölle annettava hinta pitää sisällään kaikki työt mahdollisimman kattavasti.

RusttetMonio on osoittautunut menestykseksi. Sillä toteutettujen urakoiden lopulliset hinnat ovat pysyneet kahden prosentin sisällä suunnitellusta. Perinteisillä urakoilla tulee yleisesti jopa 10–15 prosentin ylityksiä ja alle viiden prosentin heittoa pidetään hyvänä suorituksena.

Suunnittelutoimisto Rusttetin toiminta keskittyy pääasiassa pääkaupunkiseudulle, missä kohteita on ollut neljän vuoden aikana viitisenkymmentä.

– Olemme saaneet urakoitsijoilta palautetta, että näinhän asiat olisi pitänyt aina hoitaa. Tällä mallilla urakka nähdään yhteisenä tekemisenä, jossa taloyhtiö, urakoitsijat ja suunnittelija ovat samalla puolella, Haapea toteaa.