Uutta elämää ja tulovirtaa

Ullakkotilojen muuttaminen moderneiksi kaupun- kiasunnoiksi tarjoaa oivan mahdollisuuden vanhan taloyhtiön talouden tukevoittamiseen ja rästiin jääneiden korjausinvestointien tekemiseen.

TEKSTI timo sormunen | kuvat juha arvid helminen

Helsingin Kruununhaassa Meritullinkatu 15:ssä sijaitseva jugend-kivitalo on jo itsessään arvokas ilmestys. Harva kuitenkaan oivaltaa, että vuonna 1906 valmistunut kerrostalo kätkee sisäänsä myös täysin uusia kattohuoneistoja, joista avautuu mahtavat näkymät kaupunkimaisemaan sekä merelle saakka.

Meritullinkadun neljä ullakkoasuntoa on rakennettu vanhaan ja vuosien saatossa alati vähemmälle käytölle jääneeseen kylmään ullakkovarastotilaan. 

Uusien ullakkohuoneistojen koot vaihtelevat 76–156 neliön välillä. Ylimpään asuinkerrokseen pääsee niin hissillä kuin myös uusittuja portaitakin pitkin.  

Kohteen toteuttaneen Osarakennuksen toimitusjohtaja Raine Hakalan ja suunnittelusta vastaavan Niko Parikan mukaan vaativa rakennushanke vietiin läpi puolessatoista vuodessa.

– Jokainen vanha kiinteistö tarjoaa aina omat yllätyksensä, ja ullakkorakentamisessa tarvitaan huomattavasti kovempaa ammattitaitoa ja työkokemusta kuin perinteisessä remontoinnissa. Myös suunnitelmat on tehtävä erityisen huolellisesti, mikäli mielitään pysyä budjetissa ja aikatauluissa, kaksikko painottaa.

Taloyhtiö saa lisätuloja tulevaisuutta varten

Vuonna 1993 toimintansa aloittanut Osarakennus on remontoinut vuosikymmenten saatossa jo kymmeniä ullakkokohteita eri puolille Helsinkiä.

Tuorein viiden asunnon kohde on valmistumassa Kamppiin. Kuluvan syksyn aikana on tarkoitus aloittaa seuraava kohde Kruununhakaan, jonne rakennetaan neljä uutta ja uniikkia ullakkoasuntoa.

Hakalan mukaan taloyhtiöiden motiivit ullakkorakentamiselle ovat useimmiten puhtaasti taloudellisia, sillä kiinteistöjen energia-, hoito-, ja korjauskulut ovat kohonneet globaalien kriisien myötä rakettimaisesti. Hukkaneliöiden muuttaminen asuinneliöiksi tuo uusia tuloja, joiden myötä taloyhtiössä voidaan toteuttaa muita tarpeellisia ja aiemmin eteenpäin lykättyjä investointeja. Lopputulemana paranee asuntojen ja samalla koko taloyhtiön arvo.

– Täällä Meritullinkadullakin vesikatto uusittiin ullakon yhteydessä. Samalla korotettiin hissiä ullakolle asti sekä saatiin pihalle modernit ja paloturvalliset jäteastiasuojat, Hakala listaa.

Referenssit ratkaisevat 

Kuinka ja mistä sitten lähteä liikkeelle, jos taloyhtiössä on alettu pohtia ullakkorakentamista?

Hakalan mukaan onnistunut projekti lähtee huolellisesta, alan ammattilaisen tekemästä soveltuvuusselvityksestä. Sen myötä selviää, onko hanke ylipäätään järkevä ja toteuttamiskelpoinen.

– Käytännössä vapaita neliöitä on oltava 350–400, jotta ullakolle saadaan rakennettua kannattavuuden rajana olevat neljä tai viisi asuntoa. Myös huonekorkeuden tulee olla riittävä, Hakala ynnäilee.

Esiselvityksessä kannattaa myös käyttää apuna kokenutta arkkitehtia, joka käy läpi alueen kaavatilanteen. Sen jälkeen selvitystä käsittelee kaupungin rakennusvalvonta. Mikäli kaupungilta näytetään suunnitellulle ullakkorakennushankkeelle vihreää valoa, voi taloyhtiö hakea sille rakennuslupaa ja lähteä etsimään urakalle toteuttajaa.

Prosessi vaatiikin taloyhtiön hallinnolta paitsi aikaa myös huolellista paneutumista mahdollisten tekijöiden aiempiin referensseihin.

– Meillä koko rakennusprojekti onnistuu avaimet käteen -periaatteella esiselvityksestä lähtien. Mallimme on taloyhtiölle turvallinen, sillä toimimme hankkeessa rakennuttajana ja kannamme kaikki rakentamiseen liittyvät riskit, Hakala selventää. 

– Vastaamme myös uusien ullakkoasuntojen myynnistä, joka käynnistetään jo rakennustöiden aikana, Osarakennuksen myynnistä ja markkinoinnista vastaava Maarit Parikka jatkaa.

Asukkaat mukana alusta asti

Tuotantojohtaja Jussi Patosalmen mukaan suunnittelussa ja toteutuksessa huomioidaan alusta alkaen se, että talossa asutaan koko projektin ajan.

– Asumiselle koituvat haitat pyritään aina minimoimaan. Se tarkoittaa muun muassa tarkasti suunniteltua ja aikataulutettua työmaalogistiikkaa, joka ei tuki pihoja, kulkureittejä ja porraskäytäviä. Pidämme myös asukkaat koko ajan tilanteen tasalla töiden etenemisestä, Patosalmi selvittää.

Joskus uusille ullakkoasunnoille löytyy ostajia myös asiakastaloyhtiön sisältä.

– Vaikka kyse on uusista ullakkoasunnoista, ne toteutetaan aina talon alkuperäistä henkeä ja tyyliä arvostaen, Parikka painottaa.