Ullakkorakentaminen vaatii kovaa kokemusta

Entistä useampi Helsingin kantakaupungin vanha kivitaloyhtiö on alkanut ottaa tarpeettomaksi tai vähälle käytölle jääneitä ullakkotiloja hyötykäyttöön. Kalliit hukkaneliöt on saneerattu kompakteiksi kaupunkiasunnoiksi, jotka tuovat uusien osakkaiden mukana myös uutta vastikevirtaa.

Nopeasti kallistuneen energian, vuosi vuodelta kasvavan korjausvelan ja kiinteistönhoitokulujen myötä kiinnostus lisätuloja ja ullakkorakentamista kohtaan on taloyhtiöissä vain lisääntynyt, tarjoaahan se väylän vahvistaa yhtiön taloutta ja toteuttaa sen myötä isoja ja kalliita korjausinvestointeja.

Tämä on huomattu myös Forssan Osarakennus Oy:ssä, joka on vuosikymmenten saatossa toteuttanut kymmeniä ullakkokohteita eri puolilla Helsinkiä. Parhaillaan sillä on käynnissä hankkeet Kruununhaassa ja Kampissa, joihin valmistuu yhteensä yhdeksän ullakkoasuntoa. 

Yhtiön viimeisin jo valmistunut kohde on Alppiharjussa, jonne ullakkoasuntoja tuli kuusi kappaletta. 

– Energiakriisi ja nousevat lainankorot ovat lisänneet kiinnostusta entisestään. Edut ovat selkeät, sillä ullakkourakan yhteyteen voidaan sisällyttää monia muitakin energiatehokkuutta ja kiinteistön arvoa parantavia investointeja. Sellaisia voivat olla esimerkiksi pihan, varastotilojen, saunan tai hissin uusinta, aluperin vuonna 1993 perustetun Osarakennuksen nykyinen toimitusjohtaja Raine Hakala kertoo.

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän orastavasta kiinnostuksesta on silti vielä matkaa hankkeen toteutukseen. Tämän myöntää myös Hakala, jonka mukaan hintaa suurempina jarruina ovat pelko urakan kokoluokasta, kestosta sekä sen aikana asumiselle koituvista haitoista.

Hakalan mukaan katse kannattaa kuitenkin suunnata urakan jälkeiseen aikaan ja tuleviin hyötyihin.

Ullakkourakkaan voi sisällyttää monia kiinteistön arvoa parantavia investointeja. 

– Ullakkorakentamisen yhteydessä uusitaan aina myös vesikatto, joten se tarjoaa mahdollisuuden toteuttaa kaksi isoa investointia yhtä aikaa. Lisäneliöiden vastiketuotoilla voi puolestaan lyhentää remonttivelkaa, Hakala ynnäilee.

Asukkaiden ja osakkaiden huolet projektin onnistumisesta ovat toisaalta täysin ymmärrettäviä.

– Kohteet ovat haastavia ja jokainen vanha kivitalo on oma uniikki yksilönsä. Kokemattomien tekijöiden käsissä projektista voi tulla hyvinkin työläs, huomattavasti ennakoitua kalliimpi eikä lopputulos ole välttämättä sitä, mitä alun perin haettiin, tuotantojohtaja Jussi Patosalmi toteaa.

Kaikki lähtee suunnittelusta

Kokeneen ammattilaisen mukaan kaiken perustana onkin äärimmäisen huolellinen ennakkosuunnittelu, jossa mietitään ja aikataulutetaan paitsi itse työmaa myös sen logistiikka. Keskustan tontit ovat ahtaita eivätkä ne tarjoa pysäköinti- ja varastointitilaa, mikä tuo omat haasteensa niin purkutöihin kuin varsinaiseen rakentamiseen.

– Tavoitteena on aina se, että rakennustyöt viedään läpi luvatussa aikataulussa ja asukkaille koituva haitta jää mahdollisimman pieneksi. Työmaalle kuljetaan ulkokautta, joten esimerkiksi rappukäytävät jäävät asukkaiden käyttöön. Myös avoin ja aktiivinen tiedotus taloyhtiön, isännöitsijän ja asukkaiden suuntaan on onnistuneen projektin avainasioita, Patosalmi painottaa. 

Parhaimmillaan ullakkoprojekti hoituu Forssan Osarakennuksessa avaimet käteen -periaatteella rakennuslupia, haitta-ainekartoituksia ja asuntojen suunnittelua myöten.

Hakalan mukaan tarjouksia pyydettäessä kannattaakin keskittyä hinnan ja nopean aikataulun sijaan rakentajien referensseihin, asiakaspalautteeseen sekä ympäristö- ja yhteiskuntavastuulliseen toimintatapaan.

Parhaimmillaan suunnitteluun voi kulua aikaa puolisen vuotta, mutta Hakalan mukaan se takaa, että projekti myös etenee sovitusti.

– Onkin sanottu, että tämä on ydinvoimalan rakentamisen jälkeen vaikein rakentamisen laji. Me olemme kuitenkin luovuttaneet jokaisen kohteen tarkasti aikataulussaan, toimitusjohtaja vakuuttaa.