Kirkas strategia edistää kiinteistöjen kehittämistyötä

Kiinteistöjen hallinta on selkeää, kun sekä omistajilla, ylläpitäjillä että käyttäjillä on yhteinen näkemys kiinteistöjen kehittämisestä. Tähän tavoitteeseen auttaa huolella laadittu kiinteistöstrategia.

^{TEKSTI | JUKKA NORTIO   KUVA | EINO ANSIO}

Kiinteistöhallinnassa mennään helposti yksin tekniikka edellä: määritellään tekniset käyttöajat kiinteistön eri kohteille ja tutkitaan, mikä on kiinteistön kunto. Korjauksia tehdään silloin, kun tekniikka niin vaatii. Kiinteistönomistajan kokonaistaloudellisuus ja käyttäjien toiminnalliset tarpeet jäävät sivuun, jos toimitaan näin.

– Liian harvoin mietitään vaihtoehtoja rakennuksen tekniikan ennallistamiselle. Pitäisi harkita, miten kiinteistönomistajan pitkän tähtäimen strategiset tavoitteet ja taloudellisen tilanteen muutokset vaikuttavat kiinteistöjen hallintaan, kiinteistöjohtamisen asiantuntijayritys FinProma Oy:n projektipäällikkö Aleksi Riuttala sanoo.

Kun organisaation strategiaa ja talouden reunaehtoja viedään kiinteistöjen hallintaan, luodaan toiminnan pohjaksi kiinteistöstrategia. Se palvelee kunnissa ja seurakunnissa sekä luottamushenkilöitä että viranhaltijoita. Yksityisellä puolella kiinteistöstrategia auttaa muun muassa kiinteistösijoittajien ja tilojen hallinnoijien arkea. 

– Tilojen käyttäjät ovat tärkeässä roolissa, sillä heidän tarpeidensa mukaan kiinteistöjä tulee kehittää eteenpäin. Kunnassa voi olla esimerkiksi hyväkuntoisia tiloja, jotka ovat kuitenkin jääneet vähälle käytölle. Näitä tiloja voitaisiin muokata esimerkiksi nuorison kerhotoimen tarpeisiin.

Strategia on arjen työkalu, jonka avulla voi ratkoa myös ristiriitatilanteita.

FinProma Oy:n projektipäällikkö Aleksi Riuttala

Määrärahoja myös ylläpitoon

Kiinteistöstrategiaan kuuluu kiinteistöjen nykytilan analyysi, tarvemäärittely ja näkemys siitä, millä keinoilla organisaatio pääsee sekä teknisesti että taloudellisesti kiinteistöjensä kanssa tavoitetilaan.

Ensin siis selvitetään, mitä kiinteistöjä on, minkälainen historia niillä on ja millaisessa käytössä ne ovat nyt. Tavoitteissa kiinteistöt jaetaan strategiakauden ajaksi kolmeen salkkuun: säilytettävät, ne, joista luovutaan ja ne, joista tehdään selvitys.

Tavoitteisiin päästään strategiakauden toimenpidesuunnitelmalla. Se jalkautuu investointiohjelmaan, budjetointiin ja pts-suunnitelmaan. Kiinteistöistä, joista luovutaan, tehdään suunnitelma aikatauluineen ja toimenpiteineen. Samanlainen suunnitelma tehdään selvitettävistä kiinteistöistä.

Strategia on arjen työkalu, jolla voi ratkoa myös ristiriitatilanteita. Riuttala kertoo esimerkin.

– Usein kiinteistöjen rakentamiseen kyllä myönnetään rahaa, mutta sitten ei budjetoida määrärahoja ylläpitoon, erilaisiin korjauksiin tai muutoshankkeisiin. Kiinteistöstrategia määrittelee, miten toimitaan yhdessä sovittujen tavoitteiden mukaisesti.

Kiinteistöstrategia nojaa aina organisaation strategiaan. Kiinteistöillä ei ole itseisarvoa, vaan ne palvelevat esimerkiksi kunnissa kuntapäättäjien määrittelemiä tavoitteita.

– Monissa kunnissa olen kysynyt tekniseltä johtajalta, onko kunnassa laadittu kiinteistöstrategia, joka ohjaa kiinteistöjen hallintaa. Vastaus on useimmiten ei. Kuntaliiton tekemän selvityksen mukaan yli puolella Suomen kunnista puuttuukin kiinteistöstrategia, Riuttala huomauttaa.