Kiinteistöt vai kulta – kumpi on parempi vakuus?

Kulta muistuttaa kiinteistöomaisuutta ja vastaavasti eroaa rahoitusvaroista siltä osin, että se on rajallinen resurssi, jota ei voi devalvoida luomalla sitä lisää.

_{TEKSTI | ADRIAN BACHMAN KUVA | JUHO LÄNSIHARJU}

Kulta ja kiinteistöt ovat varallisuutta, jonka arvo on helppo hahmottaa. Rahoitusvarojen hahmottaminen sen sijaan edellyttää sekä kaupallista että rahallista ymmärrystä, sillä muutoin sijoituspäätös joudutaan tekemään vaiston varassa.

Mutta onko kiinteistöjen tulevaisuudennäkymä yhtä kirkas kuin kullan, ja voiko kiinteistöihin sijoittava luottaa valintaansa myös epävarmoina aikoina? Ei. Ainakaan, jos tehdään ennusteita kaikista riskiskenaarioista sekä keskipitkällä että pitkällä aikavälillä.

Mitä pidemmän aikaa jotain tiettyä varallisuutta omistetaan, sitä suuremmalla todennäköisyydellä kyseistä omaisuusluokkaa koskevat riskiskenaariot myös jonakin ajankohtana toteutuvat. Kulta on omaisuusluokka, joka pääsee huomattavasti kiinteistöjä lähemmäksi arvonsa säilyttävää ihannemallia.

Kiinteistö saattaa vaikuttaa intuitiivisesti turvallisimmalta sijoituskohteelta, mutta on todellisuudessa arvoltaan epävarmimpia omaisuusluokkia. Kyseessä on varallisuus, joka toimii velkaan perustuvassa rahajärjestelmässä luottorahan pääkanavana markkinoille. Kiinteistön arvo riippuu aina suurimmaksi osaksi rahoitusjärjestelmän yleistilasta, kun taas kulta toimii vakuutuksena.

Tärkeintä on ymmärtää, että kiinteistön hinta ei kuvaa sen todellista arvoa omaisuuden luomiseen kulutettujen työtuntien, energian tai aineellisten kulujen osalta. 

Finanssimarkkinoiden tuulissa

Kiinteistöjen hinnat määräytyvät rahajärjestelmässä käytännössä täysin pankkien senhetkisestä lainanantopolitiikasta. Tämän politiikan perimmäinen tarkoitus on kasvattaa rahan määrää velkaan perustuvan rahajärjestelmän sisäisen logiikan mukaisesti. Tällä tavoin uudella luotolla voidaan maksaa niin vanhan luoton pääoma kuin sen korotkin.

Koska kiinteistöluotot muodostavat valtaosan rahalaitosten laatimien luottorahojen kokonaismääristä, on odotettavissa, että kiinteistöjen hintoja koskeva inflaatio ylittää pitkällä aikavälillä muiden hyödykkeiden inflaation.

Lyhyesti sanottuna jokainen euro luottorahaa, joka luodaan pankkijärjestelmässä nappia painamalla, synnyttää yhden euron verran ostovoimaa kiinteistömarkkinoille. Kiinteistöalalta se jatkaa matkaansa talouden kiertoon ja edistää inflaation yleisindikaattoreita.

Luottomarkkinat ja kiinteistömarkkinat toimivat symbioottisessa suhteessa. Tavexilla uskotaan, että niin kauan kuin luottomarkkinat laajenevat, kasvavat myös kiinteistöjen hinnat. Vastaavasti hetkellä, jolloin kupla puhkeaa tai suuntaus muuttuu, myös kiinteistöjen hinnat romahtavat.

Kullan arvo on turvassa

Toisin kuin kuvitellaan, kiinteistöomaisuus ei ole rahoitusjärjestelmästä riippumaton omaisuusluokka, joka suojelisi sijoittajaa talouskriiseiltä jalometallien lailla. 

Kiinteistöomaisuus toimii pääkanavana, jonka kautta talouden kierrossa luotu lisäarvo suunnataan kiinteistöalalta rahoitusalalle. Tavexilla ajatellaan, että kiinteistöjen arvo onkin oikeastaan epävakaampi kuin alhaisen riskiluokan velkakirjojen.

Kiinteistöt ovat suhteessa kultaan verrattomasti alttiimpia erilaisille sosioekonomisille sekä turvapoliittisille riskeille. Kiinteistöt ovat sen lisäksi erityisen alttiita paikallisille ja alueellisille kriiseille, joilta globaalilla markkinahinnalla myytävä kulta on hyvin pitkälti turvassa.