Kattavampi urakka kantaa kauemmas

Raappavuorenkuja 10 oli putkiremontin tarpeessa. Isosta urakasta haluttiin saada kaikki hyöty irti.

Vantaan Martinlaaksossa sijaitseva Raappavuorenkuja 10 on vuonna 1972 valmistunut kohde, jossa putkien lisäksi moni muukin asia oli saavuttamassa elinkaarensa pään. Tapio Korhonen, Asunto Oy Pertin-Salpan hallituksen puheenjohtaja kertoo, että taloyhtiön putkiremontin suunnittelun yhteydessä haluttiin miettiä putkiremontin ohella myös tulevien vuosien tarpeita ennakkoluulottomasti. 

– Koska tiedossa oli valtava työmäärä, jonka kokonaiskuvaa oli vaikea hahmottaa, otimme avuksemme rakennuttajakonsultin. Halusimme varmuuden siitä, että tehtävään valittava urakoitsija tietää, mihin lupautuu, eikä projektin aikana tulee eteen odottamattomia lisätöitä ja ylimääräisiä kustannuksia, Korhonen avaa. 

Haastattelukierrosten jälkeen kilpaan valikoitui kaikkiaan viisi eri urakointiyritystä, joiden tarjoukset näyttivät olevan realistisella tasolla. Voittajaksi valikoitui lopulta Renovari Oy, joka pystyi antamaan kaikkein selkeimmän arvion vaadittavista toimenpiteistä ja hankkeen kokonaiskustannuksista.

Urakoitsijan ja taloyhtiön edustajien kanssa käydyissä suunnittelupalavereissa ideoitiin ja suunniteltiin ennakkoluulottomasti keinoja, joiden avulla 70-luvun taloyhtiö voisi ottaa merkittävän loikan myös talotekniikan osalta 2020-luvulle. Kokonaisvaltaisen urakointiprojektin kunnianhimoisena tavoitteena oli mahdollistaa taloyhtiölle huoltovapaita vuosia ja saada samalla aikaan merkittäviä kustannussäästöjä.

– Aika pian kävi selväksi, että pelkän putkiremontin sijaan oli järkevämpää päivittää koko taloyhtiö tälle vuosituhannelle. Putkien lisäksi halusimme myös selkeää energiansäästöä ja taloyhtiön tekniikan huollon helppoutta, jolloin saataisiin säästöjä myös huolto- ja isännöintikustannuksiin. Samalla katsottiin parhaimmaksi ratkaisuksi siirtyä maalämpöön ja lisätä asumisviihtyvyyttä yleisten tilojen kunnostamisella, Korhonen toteaa.

Urakoitsija sitoutui koko projektin toteutukseen

Urakoitsijaksi valittu Renovari Oy otti vastuulleen projektin kaikki suunnittelutyöt. Koska yrityksestä löytyy sekä LVI-, sähkö- että myös rakennuspuolen asiantuntemusta, pystyttiin mittava projekti toteuttamaan 80-prosenttisesti talon oman väen voimin. Aliurakointia käytettiin vain yksittäisiin tarpeisiin, mikä auttoi pitämään projektin kokonaishallinnan omissa käsissä ja tarjoamaan asiakkaalle realistiset laskelmat urakan kokonaiskustannuksista. 

– Koska lähes kaikki päätettiin tehdä uusiksi, ei uusia ja vanhoja rakenteita tarvinnut lähteä yhdistelemään. Tämä helpotti urakan suunnittelua ja toteutusta kaikilta osin, toteaa Renovarin toimitusjohtaja Marnet Mölder.

Putkiremontti toteutettiin perinteisellä menetelmällä, jossa kaikki vesi- ja viemäriputket uusittiin. Myös kylpyhuoneet uusittiin kalusteineen, vedeneristeineen ja laatoituksineen. Asukkaille jäi mahdollisuus esittää myös omia toiveita materiaalien ja eri ratkaisujen, kuten esteettömän kulun suhteen.

Putkiremontin yhteydessä yhtiöön asennettiin maalämpö, joka sisältää poistoilman lämmön talteenoton. Jokaiseen huoneistoon on laitettu myös varaus huoneiston viilentämistä varten. Maalämmön tuottamalla talteenottoenergialla pystytään lämmittämään myös taloyhtiön uima-allas, jonka asukkaat halusivat saunatilojen saneerauksen yhteydessä säilyttää. Myös löylyhuoneesta otetaan lämpöenergiat talteen, joten saunan lämmötkään eivät enää karkaa harakoille.

– Jokaiseen huoneistoon on asennettu lämpötila- ja kosteusanturi, joka havaitsee yksittäisen asunnon lämpötilan vaihtelut ja mahdollistaa vikojen paikannukset helposti. Mahdollisesti tarvittavat toimenpiteet voidaan toteuttaa etävalvonnan avulla. Samalla huolehditaan siitä, ettei turhaa energiankulutusta pääse tapahtumaan. Kiinteistön valvonnasta on tehty viiden vuoden sopimus taloyhtiön ja urakoitsijan kesken, mikä tuo asiakassuhteeseen jatkuvuutta myös urakan jälkeen, kertoo Renovarin hankintapäällikkö Vesa Siljamo. 

Asunnoissa on myös huoneistokohtaiset etäluettavat vesimittarit, joista on suora Linkki isännöitsijän laskutusjärjestelmään.

Pertin-Salpan hallituksen puheenjohtaja Korhonen toteaa olevansa erityisen innoissaan porraskäytävien älytauluista, joiden kautta hoidetaan muun muassa saunavuorojen ja pesutupavuorojen varaus sekä saunan lämmityksen päälle laittaminen. Älytaululta on myös linkki isännöitsijän laskutusjärjestelmään, jonne tiedot esimerkiksi varatuista ylimääräisistä saunavuoroista siirtyvät huoneistokohtaista laskutusta varten.

– Älytaulun kautta tehtävät toiminnot ovat todella monipuolisia. Jos joku tilaa esimerkiksi ylimääräisen saunavuoron, kytkee automatiikka lattialämmityksen ja kiukaan päälle ennalta valituksi ajaksi. Myös saunan osalta voidaan valvoa lämpötilan kehitystä etäseurantana, Korhonen kiittelee.

Kaikissa yleisissä tiloissa on energiaa säästävä led-valaistus, joka on liiketunnistimien avulla käytössä vain kulloisenkin tarpeen mukaan.

HALUSIMME varmuuden siitä, että urakoitsija tietää, mihin lupautuu.

Kustannukset kurissa

Asuntoyhtiön liiketilat olivat olleet ennen remonttia huonolla käytöllä ja niistä saatavat tuotot lähes olemattomat. Niinpä ne päätettiin yhdessä urakoitsijan kanssa muuttaa asuinhuoneistoiksi, joiden myyntulot voidaan käyttää remontin kustannuksiin.

Myöhemmin taloyhtiöön on tulossa vielä hissiremontti, jonka toteutukseen haetaan esteettömyysavustusta. Myös parkkipaikan asvaltti uusitaan sähkölatauspistokkeineen ja roskapiste päivitetään nykyaikaiseen Molok-jätejärjestelmään.

– Kaiken kaikkiaan voi sanoa, että kokonaisvaltaisen remontin myötä taloyhtiöstämme löytyy enemmän nykyaikaista tekniikkaa kuin useammasta uudesta talossa. Rakennusvalvojakin ihmetteli, että ihan heti ei tule mieleen näin isoa kokonaisuutta. Paljon kertoo mielestäni myös se, miten urakointisuunnitelman kokonaiskustannukset pysyivät kurissa. Koko remontin kokonaisbudjetti oli 3,3 miljoonaa euroa ja lisätöistä tuli kustannuksia yhteensä 1 342 euroa, Korhonen naurahtaa.

Renovarin toimitusjohtaja Mölder sanoo, että tämä on ollut mahdollista, koska tilaaja on tiennyt, mitä haluaa ja toiveiden pohjalta on voitu keksiä toimivat ratkaisut. Kun koko taloyhtiö on päätetty laittaa kerralla remonttiin, on myös kokonaiskustannukset helpompi laskea. Suunnitellussa budjetissa on voitu pysyä tarkasti, kun kaikki vanhat rakenteet on ensin purettu pois ja saatu samalla tieto esimerkiksi kosteuden aiheuttamista vaurioista. Näin uusien rakenteiden alle ei ole jäänyt myöskään mitään pommeja muhimaan ja nostamaan tulevaisuuden korjausvelkaa.

– Mielestäni merkittävä seikka kokonaisuudessa on myös se, että se kaikista halvin urakkatarjous ei ole välttämättä aina paras. Kun tartuimme kohtuuhintaiseen, joskaan ei halvimpaan tarjoukseen, saimme tarkasti suunnitellun urakkapaketin, jonka laskelmat myös pitivät. Taloyhtiö saattoi ottaa tarvittavan lainan huoletta, eikä tarvinnut pelätä, että urakan aikana ilmenisi ongelmia, jotka vaatisivat lisälainoituksen ottamista. Siten myös osakkaat pysyivät tyytyväisinä, kun asuntokohtaista korjausvelkaa ei kertynyt kohtuuttomasti ja asuntojen ohella saatiin myös taloyhtiön yhteiset tilat kuntoon. Nykyaikaisilla ratkaisuilla saimme huomattavia säästöjä myös isännöinnin ja huollon kustannuksiin, Korhonen summaa.

Kaikkinensa Raappavuorenkuja 10:n remontti kesti kilpailutus ja toteutus mukaan lukien kaksi vuotta.

– Voin vakuuttaa että, vaikka urakka työllisti myös taloyhtiön hallitusta melkoisesti, voi lopputuloksesta olla ylpeä. Luulen, että olemme saunaillan ansainneet, Korho- nen päättää.

Saunatilat ja saunavuorojen varausjärjestelmäkin laitettiin uuteen uskoon: nyt vapaita vuoroja voi varata taloyhtiön aulasta älytaulun kautta.