Hyppää sisältöön

Isännöintialan perimät hankepalkkiot saavat aikaan eturistiriidan

Isännöintialan perimät hankepalkkiot saavat aikaan eturistiriidan

13.12.2023

Isännöitsijä Kimmo Lönnmark Turun keskustassa sijaitsevan arvokiinteistön edessä. Asunto Oy Kauppiaskatu 20 on sata vuotta vanha kohde ja yksi Runosmäen Lämmön isännöimistä yhtiöistä.

Isännöintiyhtiöiden keskuudessa levinnyt hankkeiden hoitoveloitusmalli hankaloittaa hintavertailua ja aiheuttaa eturistiriidan, joka voi yllättävien kustannusten lisäksi vaikuttaa yhtiön päätöksiin.

TEKSTI mari korhonen | kuva suvi laine

Isännöintialan sopimuksissa yleistyneessä prosentuaalisessa hoitoveloituspalkkiossa taloyhtiö joutuu maksamaan isännöintiyhtiölleen ylimääräisen siivun jokaisesta taloyhtiön kunnossapito- ja korjaushankkeesta. Isännöintiyhtiön kanssa sovittu kuukausiveloitus ei siis kerrokaan koko totuutta, sillä hoitoprovisio voi nostaa yksittäisen projektin isännöinnin saamat palkkiot jopa kymmeniin tuhansiin euroihin.

– Olemme havainneet, että etenkin alueilla, joissa on paljon vanhoja kunnostettavia kiinteistöjä, tarjotaan isännöinnin palveluita houkuttelevan alhaisella kuukausihinnoittelulla. Isännöintiä tarjoava voi asettaa oman kuukausiveloituksensa alhaiseksi tietäessään tulevien hankepalkkioidensa nousevan suuriksi. Tätä taloyhtiön hallitus ja huoneistojen omistajat eivät kuitenkaan yleensä osaa huomioida, isännöitsijä Kimmo Lönnmark Runosmäen Lämmöstä kuvailee isännöintialan haasteita.

Salakavalat hankepalkkiot

Taloyhtiön kustannuksia salakavalasti nostavat hankepalkkiot ovat suurissa hankkeissa tyypillisesti prosentin tai kaksi kunkin hankkeen kokonaiskustannuksista. Pienemmissä hankkeissa palkkiot voivat olla suurempiakin. Saneerauksissa isännöintiyhtiön palkkiot nousevat hankkeen suunnitelleen insinööritoimiston tasolle. Hankepalkkiot eivät myöskään sisällä isännöitsijän hankkeisiin käyttämää aikaa, vaan isännöintiyhtiö veloittaa esimerkiksi hankekokouksiin osallistumiset erikseen. 

– Kolmen miljoonan euron korjausrakentamishanke voi tuoda tällaista hankepalkkiota perivälle isännöintiyhtiölle yli 60 000 euroa tuottoa. Runosmäen Lämmön tai muiden vastuullisten isännöintialan yritysten sopimusehdoissa tällaista hankepalkkioehtoa ei ole. Suosittelenkin kaikille taloyhtiöiden hallituksille oman isännöintisopimuksen ehtojen tarkistamista hankepalkkioehtojen osalta viipymättä, Lönnmark valaisee.

Kova hankepalkkiotaso houkutteleekin haalimaan asiakkuuksia yli resurssien, suosimaan kalliita korjausratkaisuja ja pahimmillaan jopa valitsemaan tarjouskilpailussa hintavampia palveluntarjoajia. Seurauksena taloyhtiön kustannukset nousevat, mutta kiinteistön kunnossapito voi heikentyä. Toteutetun korjaushankkeen ja tilitetyn hankepalkkion jälkeen isännöitsijän intressi taloyhtiötä kohtaan saattaa laskea, kun uusia hankkeita ei enää ole näköpiirissä.

– Hoitoveloitusmalli johtaa siis siihen, että isännöintiyhtiö ansaitsee sitä enemmän, mitä kalliimman toteutuksen taloyhtiö valitsee. Tästä syntyy räikeä eturistiriita, joka voi johtaa taloyhtiölle edullisempien ja jopa paremmin sopivien vaihtoehtojen pudottamiseen pois kilpailusta. Toimenpiteiden ajurina voi tällöin olla isännöintiyhtiön tuotto ja isännöitsijän henkilökohtainen ansainta ennemmin kuin taloyhtiön etu, Lönnmark kuvailee isännöintialan ongelmallista asetelmaa.

Hallitus vastaa taloyhtiön kunnossapidosta

Taloyhtiöissä on kiinni miljoonaomaisuus, josta huolehtiminen edellyttää paitsi ennakointia, myös elinkaariajattelua ja oikea-aikaista toteutusta ammattitaidolla. Silti huoneiston omistajien tietoisuus varallisuutensa huolenpidosta on usein puutteellista. 

– Jos omistajien osallistuminen yhtiökokouksiin ja päätöksentekoon on vähäistä, päätökset tehdään pienellä porukalla hallituksissa isännöitsijän johdolla ja usein ilman ammatillista näkemystä, Runosmäen Lämmön kiinteistöhuollosta vastaava Jari Manner kertoo. 

Huoltoyhtiön täytyy varata riittävät resurssit laatuvaatimusten mukaiseen kunnossapitoon.

– Riskinä on, että hallituksissa tehdään helposti havaittavia ja taloudelliselta vaikutukseltaan vähäisiä toimenpiteitä. Usein uusi hallitus kilpailuttaa huolto- ja siivoussopimukset laatukriteerien sijaan hinnalla. Näin hallitus näyttää ulospäin aktiiviselta, mutta todelliset haasteet voivat jäädä ratkaisematta ja korjausvelka kasvaa. Liian myöhään toteutetut korjaushankkeet voivat moninkertaistaa taloyhtiön kustannukset, Manner jatkaa.

Asukkaiden parhaaksi

1970-luvulta lähtien täyden palvelun isännöinti- ja kiinteistönhoitopalveluja Turun seudulla tuottanut Runosmäen Lämpö Oy on taloyhtiöomisteinen ja tästä syystä myös voittoa tavoittelematon yhtiö. Kaiken toiminnan perustana on, että kohteita ei oteta hallittavaksi yli resurssien. Yhtiö haluaa erottua markkinakilpailussa lämminhenkisellä asiakaspalvelullaan, kokemuksellaan ja lähipalvelulla.

Esimerkiksi huoltohenkilön saa paikalle ilman kilometrikorvauksia parhaimmillaan minuuteissa. 

– Kokemus osoittaa, että yhden huoltomiehen resurssit riittävät hyvin kuuden lähialueella sijaitsevan kerrostalokiinteistön kunnossapitoon laatuvaatimusten mukaisesti. Jos huoltoyhtiö maksimoi omaa tulostaan taloyhtiön edun sijaan, niin sen taloyhtiötä hoitavalla huoltohenkilöllä on hallussaan jopa yli kaksikymmentä kohdetta ympäri kaupunkia ja tällöin jotain jää myös varmasti tekemättä, Manner summaa.

Haku